【図解】法定地上権とは何か?わかりやすく解説【要件や判例】

法定地上権とは何か?

法定地上権とは「土地とその上の建物が同じ所有者に属する場合、その土地または建物に抵当権が設定され、競売されたときは、当然に成立する地上権」を指します。
このように、当然に設定されたものとみなす法律が「388条」に規定されていて、抵当権の効力の一種と考えられています。
平たく言えば、土地を使うことができる物権です。
法定とは、法律上当然に認められることを指すので、法律上、土地の上に建物を持つことを認められる権利を意味します。

土地と建物は、「別個の不動産」で、それぞれが「抵当権の目的」となります。

建物は、土地がなければ存在できないので、どうしても「土地利用権」が必要となります。

もし、「土地と建物が自己所有」である場合、当たりまえですが、建物に「土地利用権」は設定されません

ところが、「抵当権の設定・実行」により、同一所有者であったこの土地建物も、「所有者が別々の人」になる可能性があります。

こうした場合、建物には土地利用権がなかったので、「存立できなくなってしまいます」。

とくに、土地所有者が認めて賃貸借契約を締結しなければ、「解体するしかない」ことになります。

そういった不都合が発生し得るので、法律上、当然に地上権を認めています。

これが「法定地上権」と呼ばれ、建物の占有権原を基礎づけます。

法定地上権の成立要件

抵当権設定時、建物の存在

所有者が同一

抵当権設定登記の存在

所有者が異なったこと

法定地上権の成立を認めると、土地の価格は低くなる。抵当権者は設定登記をしたとき高く評価していた

後から法定地上権が成立すると抵当権者は害される。

法定地上権に関する判例

ここからは、法定地上権の成立についての判例について紹介していきます

抵当権設定時、建物の存在があり、取壊し再築した場合

事案

Y1が、土地建物に共同根抵当

建物が取壊し

Y2が、土地賃借及び建物再築

競売(途中で抵当権者が地位承継している)

抵当権者が、賃貸借契約の解除請求(旧法395条)

被告らが、新建物のために法定地上権成立を主張

『共同抵当権を設定した後、建物を取壊し、再築された場合、新建物に法定地上権は成立しない。』
最判平9.2.14

→ 共同抵当がポイント。共同抵当の場合、土地建物を土地利用権も含め一体として評価しているといえる。そのため建物が消滅してもその分は土地に吸収されるからです。

(ただし、新建物の所有者が旧建物と同一で土地と同一順位の共同抵当を設定するなどの特段の事情があれば)

所有者が後に同一となった場合

事案

土地に抵当権設定登記
建物と所有が異なる
相続により同一所有となる
土地に2番抵当権設定
競売により所有者が異なる
土地競落人が、占有者に建物退去土地明渡請求

『1番抵当権設定時、法定地上権の成立要件が充足されていない場合は、要件を充足した上で、2番抵当が設定されたとしても法定地上権は成立しない。』最判平成2.1.22

→ 1番抵当権者は、法定地上権の負担が見込んでいないものとして評価しているため、(約定による地上権の負担は見込んでいても)1番抵当権者の予期に反し、担保価値を損なわせ害することになるからです。

抵当権設定時、要件を満たしていない場合

土地建物の所有者が異なる場合に、建物に抵当権設定登記がされ、後に土地建物の所有者が同一となった場合、法定地上権は成立するか?

『1番抵当権設定時、要件が充足されていない場合、後に、要件充足されるに至ったとしても法定地上権は成立しない。』

→ 土地利用権が消滅しないからです。

建物に抵当権が設定される場合、土地利用権にも効力が及びます。土地利用権は抵当権の目的となっているから混同による消滅はしません。

(ただし、建物に2番抵当権が設定された場合、建物抵当権者の利益に資するため、法定地上権の成立を認めることができる。)

後順位抵当権が実行された場合

事案

所有者を異にする土地建物に①甲共同根抵当権設定

建物所有者が死亡し、相続により土地建物の所有者が同一となる

土地に②乙根抵当権が設定される

①甲共同根抵当権消滅

②乙抵当権実行により競売

土地競落人が、所有者に建物退去土地明渡請求をした

『先順位抵当権が消滅して、後順位抵当権実行により所有者を異にするに至った場合、後順位抵当権設定時、同一所有者であったときは、法定地上権は成立する。』
最判平成19.7.6

→ 抵当権は、被担保債権の弁済や抵当権の設定契約で消滅することが当然予定されています。

抵当権の順位が上昇するという利益と法定地上権成立の不利益を考慮して担保価値を把握すべきであり、乙抵当権者に不測の損害を与えるものでは無いとされました。

後順位抵当権者が絡むとすこしややこしいですが、基本的には更地に抵当権設定されたかに注意すればいいです。