これから不動産投資家を始めたいという方
「不動産投資を始めたいけど、どんな物件を選べばいいのだろう？
買うべき物件や、買ってはいけない物件ってあるのだろうか？
一棟か、区分か、新築か、中古か、よくわからない…どんな違いがあるのだろうか？」
初心者のために、こんな疑問にお答えします。
基本的に大化けはしませんが、失敗はしない、それが不動産投資と言われる「不動産賃貸業」で再現性は限りなく高いです。
というわけで、不動産投資業界のオーナーなので一般的な考え方を解説します。
・収益物件の比較①「一棟と区分」
一棟とは、マンション全体を買って、各部屋を貸し、区分は、部屋を買って、その部屋を貸しますが、資産形成としては断然、「一棟のマンション」がオススメ。
というより、区分をやるメリットがほぼ無いから必然的に一棟ってかんじになります。理由は、「シンプルに規模が小さい」から。
逆にいうと、みんなもやらないので出口の売却も難しいとかも出てきます。
かりに、やるとしたら、複数戸を買って「管理をどうすべきか」を考えるという方法になりますが、コストがかかってしかたないので賢くはないです。
区分のデメリット
区分のデメリットはいくつかあるのですが、典型的なものは以下の４つ
順番に確認していきます
物件が少なく、初めから選択肢が限られる
基本的にＲＣになり選択の余地がないと思います。それから、母数も少ないですし、あっても利回りが低いものばかり。
初っ端から、打つ手が限られてくるハードモードです。
・とにかくコストが高くて割に合わない
修繕積立金とか、管理費、固定資産税も割高です。家賃収入は居室だけなのにコストがやたらかかります。
複数戸買う方法をとろうとしても、各所に散らばることになるので管理コストが跳ねます。
一棟の複数を買うとしても、、だったら一棟買った方がいいです
・コントロール権がない
部屋の内部は自分のモノですが、基本的には建物全体の経営方針に従わざるを得なくなります。
不動産投資は事業なので、極力自分でコントロールできない部分は減らす必要があります。
・気軽に始めたいは勘違い
「気軽な投資をしたい」「とりあえずやってみたい」なら区分という営業がよくあります
その側面があるのかもしれませんが、体験料は高くつきます。
正直いってそんなもの不要。目的や理念なく「とりあえず」などという投資は、無駄遣いとほぼ同義。
それだけのお金があるならいいですが、資産を築きたいのであれば、オススメしません
・収益物件の比較②新築と中古
新築マンション（アパート）を勧められることがあると思います。しかし、それは新築マンションは売る人間が儲かるから。
断然、中古の方がより利益を狙いやすいです。
新築は、最初こそ賃料を上げられるもののすぐ下がります。当然、売主は新築として高く売り、建築費に販売会社の利益、仲介がいればその利益も乗っかるからです。
それを考慮したときに、果たして価格と価値は見合うのか？
入居者が一人はいれば新築ではなくなりますので、新築は割高になりがちです
新築のメリット・デメリットとは？
新築のメリット
□ メンテナンスコストがかからない
□ 最初の賃料は高くとれる
当然ですが、当分は、メンテナンスコストがかかりません。
そして、新築というと響きが良いので、最初の入居に関してはわりと賃料は高くとれるはずです。
新築のデメリット
□ 割高で購入しなければならない
□ 利回りが低い
□ 償却期間が長いから節税効果が低い
□ 純収入が少なくて投資回収が遅い
賃料が高くても、その分、割高で仕入れています。
それから、よしあしは戦略によるかもですが、新築なので、償却期間が長くなり一年の節税効果は低くなります。
中古のメリット・デメリットとは？
中古のメリット
□ 利回りは高い
□ すぐ賃料を得られる
□ 償却期間が短く節税効果は高い
中古なので、利回りは高いモノが多く、選択肢も豊富です。オーナーチェンジですぐ貸主になれば翌月から賃料も得られます。
築年数に応じて選ぶことで償却期間がコントロールできますが基本的に節税効果を狙えます。
中古のデメリット
□ メンテナンスコストがかかる場合がある
□ デザインとかかっこよさは求められない
メンテナンスコストが最大のネックでして、とくに見えない部分、契約時にあらわれなかった故障、欠陥がよくあります。
私の場合は、相手が法人なものですから売主知ってたんじゃないか？と疑うこともよくあります。
ある程度大きな規模では、設備ひとつで100万の修繕が必要なときもあるので注意が必要です。
・収益物件の選び方③ 木造と鉄骨造とRC造
一概にどれがいいとは言えませんが、利益を出しやすいのは、木造です。
（賃料－経費）が原則なので、諸経費が少なくなるのが木造となり、税務上のメリットも大きいです。
ところが、問題は、なかなか良い木造物件は無いです。あまり触れてないだけかもですが、うまみのある木造建築はまず見当たらないかなと思ってます。
あと、業界の人は木造への抵抗は大きくないと思うのですが、多くの人は抵抗たぶんあるので、賃料が伸びづらいとかあるかもです
木造・鉄骨造・RC造の特徴
木造（W）
□ 建築費が安い
□ 固定資産税、メンテナンスコストが低い
□ 償却期間が短いので節税効果は高い
□ 耐用年数が低いので、融資を引く際借入期間が短くなる
鉄筋コンクリート造（RC）・鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）
□ 鉄筋の周りをコンクリートで固めています。遮音、断熱、耐火に強い。
□ 耐用年数が長いので、借入期間が長くなる
□ 固定資産税、メンテナンスコストは高い・償却期間が長いので、節税効果は低い
鉄骨造（S）
□ 木造とRC造の特徴の中間
□ ただし、鉄骨造は軽いので、振動や揺れが大きいのでマンションとかにはああまり使われないです。
どれが一番いいというのは、「求めるもの」が税務メリットなのか費用なのか売却時の目線なのかなどによって変わります。重要ポイントであることは覚えておくべきで必ず、確認してください。
あと、災害リスクが跳ね上がるので、立地もセットで選ばなければならないと思います。
・収益物件の選び方④ 地方物件と都市圏の物件
これは、専ら「管理上の都合」で考えます。自分の手の届く範囲がベストで、そうでない場合は、「管理会社がどこか」を選びましょう。そういう意味では、地方だと難易度が高いかもです。
地方の管理会社知らない、そもそも少ないとかあります逆に言えば、地場のよい不動産屋があるかもしれません。
もうひとつは、「災害リスク」です。これはわりとなおざりにされています。しかし、立地は変えることのできない条件なのでよく選ぶ必要があります。
売却も見据え、ある程度、長期保有するのが基本ですので、災害リスクはわりと大きいです。
ハザードマップで確認したり、地理を予測することも必要ですね。決して、悪いわけではないですが豊洲あたりのタワマンは一撃で終わる危険があります。
立地はムリですが、地方でも工夫しだいで「物件自体の魅力」は変えられます。
収益性についても、人間の流動性の高さも、一撃で終わる危険を持つため、地方でも「細く長く利益を狙う」というスタイルは戦略として全然あり得ます。
最後に
というわけで、基本的な収益物件のスペックと特徴について考えました。
どんな物件を選ぶかは本当に様々な条件を考慮しなくてはいけません。
最初のハードルが高くみえますが、一度知ってしまうと案外カンタンで、けっこうたのしいです。
はじめは、本で勉強したり、無料でセミナーや、専門家に相談するサービスはけっこうありますよ。
「資産形成を考えている」「不動産投資に興味がある」というところから聞いてみると良いと思います。ちゃんとしているところは初歩的な相談も対応します。
オーナーなら手元に置いておきたいオススメの本
自分はこれを手元に置いて、知識を確認しています。
コンパクトにまとまっていてわかりやすいのでおすすめです。
それでは、すてきな不動産ライフをお楽しみください。
