初心者投資家の皆様
・不動産投資に興味ある、始めたいと思っているけど
・どんな物件を選べばいいかいまいちよくわからない
・買うべき物件、買ってはいけない物件はあるのか？
こういった疑問にお答えします。
最初にすこしネタバレをしておくと
「コレは買うべき！」というような物件は無いのです
なぜなのか？
プライベートで大家をしつつ業界でもオーナーとして投資用不動産を扱ってるので、解説しながら個人的に思うところもすこし書いていこうと思います。
記事内容
□ 不動産投資にはおすすめの物件が無い理由
□ おすすめな物件は不動産投資の戦略で大きく変わる
□ おすすめの不動産投資物件を探す前にすべきこと
不動産投資にはおすすめの物件が無い理由
なぜなら、それぞれの資産形成を目的とした「事業」だから。
例えるなら、駅前英会話スクールや塾です
とりあえず、英語ができるようになりたい ⇒ 英会話スクールや塾、ヨシ！
これでは、目的があいまいですよね。だから手段も決まらない。
目的がはっきりしていれば、手段として妥当かがわかります。
英語ができるようになるとは、テストの点やスコアなのか、実際に話せることなのか…。
おすすめな物件は不動産投資の戦略で大きく変わる
たとえば、投資目的が資産の形成だと仮定します
長期保有で家賃収入を得るのであれば、空室リスクが天敵なので、一棟マンションで住宅街が形成されて開発されにくい地域の方がいいです。
出口がないのであれば、減価償却にこだわる必要もないかもしれません
でも、災害リスクは考慮した方がいいでしょう。都心なら海岸側より、豊島区や板橋区辺りの方が無難だし、安く買えるかもです。
そもそも都心にこだわる必要もなくなります
これからのリモートワークの浸透で人間の移動も考慮します。
長期的には駅の力は弱まるし、職業によっては重視する必要もなくなります。
一例で甘い分析ですが、このように目的から仮定していきます
当たりまえな事実
- 賃料が高い
- 利回りがいい
- 立地が良い
- 人気がある
- 安く仕入れらたい
これらは戦略でもなんでもありません。
おすすめの不動産投資物件を探す前にすべきこと
それは、なぜ投資をするのか？
このとき、完璧なものを考える必要などまったくありません
どうせ、詰めていくからです。ただ、これは細かく、具体的にするべきです。
□ 相続税対策で現金で相続するよりも支払う税金を抑えたい
□ キャッシュを増やし、再投資もしたい
□ 副収入を安定して継続的に得たい
□ 投資家となって、短期的な売却も見据え二棟、三棟と増やしていきたい
最低でもこれくらいは明確に考えてください。戦略が全然変わってきます。
不動産以外の投資口も考慮する必要があったりします
イメージが湧いてきたら専門家に相談してもいいかもしれません。
無料相談はけっこうあります。
まとめ
最初からおすすめの物件はなんだろう、と迷うのはすこし本質からズレる気がします。
人気の物件とか、都心の物件とか高利回りとかに惹かれるのはよくわかりますが、何よりも目的をもって戦略をたてなければ呑まれます。
何事も逆算思考です。投資法は変わるし、相性もあります。
金融商品で言えば任せっきりにしたいという場合、投資信託の方がいいし、REATもありますし、まめな人はFXとか先物が向いてます。
プロに相談する場合
誰でもいいからお客様を捕まえようとしている不動産会社やいたずらに拡大しようとしているところはやめた方がいいです。
たまに一括見積もりを売りにしたり、取引先が多いことを強調する会社がありますが
そういうところは、一社当たりに割くリソースが減るので、信頼を得ることができず、ろくなものを紹介してもらえません。
つまり、割高になります。地主はしたたかです。不動産は狭く深く厳選するのが基本です。
最後に、これから投資を考えている人におすすめな本を紹介します。
本質的な考え方を学べる本で、不動産メインですが、根底の考え方はどんな投資にも通じるかなと思います。
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