オフィスビル投資を考えている人・オフィスビル投資が気になる人
「不動産投資をしてみたいけど、どんな種類があるのかな？
オフィスビル投資がしてみたい。
オフィスビルが気になっているけれど、どんなことに気をつけれいいのだろう？
オフィスビルの価格や評価など、何か目安となる資料や指標はあるのかな」
こういった疑問に答えます。
本記事の内容
□ オフィスビル投資最善の指標「オフィスプライスインデックス」とは？
□ オフィスビル投資に役立つマーケット指標
□ オフィスビル投資で注意すべき４つのこととは？
オフィスビル投資家が絶対見るべき指標は、「空室率」ではありません。それは、「オフィス・プライス・インデックス」です。
オフィス・プライス・インデックスは、「実際のマーケットにおけるオフィスビルの評価」がよくわかる指標です。
大和不動産鑑定が公表しているインデックスです。
オフィスビル投資に最善の指標「オフィスプライスインデックス」とは？
この指標は、「オフィスビルの賃貸マーケットを使って、投資マーケットの動向を分析したレポート」となっていて
4半期ごとに公表されていて、まさにオフィスビル投資をするための指標（インデックス）として機能します。
「大和不動産鑑定」という、一流の不動産鑑定士集団が、実際の市場取引の数字をもとに鑑定評価していて、非常に信頼できる数字です
理論と市場の値動きはけっこう乖離するので、合致させて分析しているとこが評価できるポイント。
最近のプレスリリースはこちら
コロナショックで落ち込みましたが、加熱気味ではあったので全体として深刻ではなさそうですね。やはり、テナント属性が影響を与えている感じがします。
都心Aクラスビルとは？
「都心Aクラスビル」は、以下のように定義されます。
□ 基準階面積：600坪
□ 地上階層：35階建
□ 築年数：12年
□ 最寄駅からの距離：徒歩3分
最も、経済に与える影響がでかいのがこのインデックスですが、もうすこし、小規模な物件の指標が見たいという場合も大丈夫
Bクラス、Cクラスのレポートもあります。Bクラス、ｃクラスの基準は以下です。
□ 基準階面積：450 坪
□ 地上階層：18 階建
□ 築年数：16 年
□ 最寄駅からの距離：徒歩 3 分
□ 基準階面積：約 145 坪
□ 地上階層：9 階建
□ 築年数：15 年
□ 最寄駅からの距離：徒歩 3 分
オフィスビル投資のためのマーケット指標はいくつかある
オフィスビルに関する指標はいくつかあって、たとえば以下のようなもの
□ 新規供給量
□ 需要量
□ 期待利回り
□ 取引利回り
□ 新規成約賃料
□ 平均フリーレント
□ 平均空室率
さまざまあるのですが、これらのどの指標も「賃貸のマーケット」投資のマーケット」を同じ視点で分析するものではありません。
そこで、都心の主要なオフィスビルの「賃貸床面積1坪当たりの単価」を査定したものとして
大和不動産鑑定が公表するオフィスプライスインデックスが最も緻密な指標と言えます。
「成約賃料」から「総費用」を控除して、「純収益」を査定してオフィスビルの「床単価」表しているので「投資する価値がわかる指標」となっており、まさに投資マーケットの指標です
ベースになっている成約賃料
成約賃料については、「オフィスレントインデックス」というものを採用していて、これは「賃貸マーケットの指標」として使われているもの。
したがって、賃貸マーケットをもとに投資マーケットを算出して関連分析していて、目線としては非常に優れた指標になると考えられます。
オフィスビル投資で注意すべき４点とは？
オフィスビル投資をする場合に、注意すべき点を４つ挙げてみます。
実際、自分が意識する点でもあります。
① ランニングコスト（費用）の無駄
（賃料−費用）が究極ですが、多くの場合、以下に挙げるものがその内訳になります。
オフィスビルの賃料
□ 貸室
□ 共益費
□ 水道光熱費
□ 駐車場代など
オフィスビルの費用
□ 管理費BMフィー
□ 水道光熱費
□ 修繕費
□ pmフィー
□ テナントリーシング
□ 公租公課
□ 損害保険
どうしても、コストが多くなります。利用者が快適に利用できなければならないのでメンテナンスは必須です。
大雑把にはなりますが、フィスビルの賃料の坪単価は
都心大規模ビルだと…坪4万くらい
小規模ビルだと…坪2万くらい
こうしてみると、「費用をいかに節約できるか？がかなり重要であることがわかります。なかなか削れませんが…
② 「利用者」など色々な人の立場を知ろう
賃料は高くても「付加価値」が重要です。「そこで働きたい」という欲求はとても強く、「快適な利用」を重視します。
さらに、法令のハードルがあったりします。たとえば、「駐車場」
□ 機械式は幅が狭く、車が乗らない可能性があります。賃料にも影響します。
□ 運営を一括して賃貸している場合、だれがメンテナンスするか？
□ 運営管理者がメンテナンスしていると変わった時、費用が大きく変動します
□ 付置義務台数が多い整備地区があります
そのほか、アンテナ・看板・自動販売機が収入としてあります
これらもだれがどう管理しているかはチェックが必須
不動産屋を鵜呑みにしないで考えたり、調べたり、聞いたりした方がよさそうです
③ 条件を考慮した「利回り」の査定
還元利回りは、エリアと周辺物件に大きく左右されますが、
だいたい、都心の利回りは3〜4%です。
そして、そこにはほかの条件が加わっていきます。たとえば
□ 築年10年以上で0.1
□ 20年以上で0.2
□ 借地だと流動硬直性で0.1
□ 共有だと流動硬直性で0.1
□ 区分所有だと流動硬直性で0.1
などと、条件を考慮して検討します。
たった、0.1％でも、不動産は額が大きいので油断せず確認します。
④ 設備性能のリニューアルが価格へ影響する
リニューアルとかバリューアップというのは、「プラスにする」ことです。
一方、「修繕」などは、「マイナスをゼロにする」こと
古くなった設備機能を新しいものにしたり、性能の高いものに換えたり、向上、回復させることで、ビルの価格は通常上がります。
築年が古くても、リニューアルによって一定の価格上昇が見込めますので諦めずに解決策を探しましょう。
最後に
今後は、都心のオフィスビルは価格が下がりますかね。
もう少し、郊外というか山手線外の職住近接エリアのオフィスに人気が高まるのでしょうか
ウィズコロナの影響で今後のオフィスビル動向は見ものですね
それでは、オフィスビルライフをお過ごしください
Fin.
