プロパティマネジメントの仕事内容はきついか？わかりやすく解説

投稿日: 投稿者: mitsunosekai

不動産ファンドに関わる重要な仕事にプロパティマネジメントがあります。
プロパティマネジメントをPMといいますが
今回はその業務内容を説明していきます。

プロパティマネジメントの仕事内容とは？

プロパティマネジメントの仕事内容とは、不動産ファンドという金融商品の投資対象である建物の日常管理を行います。

多くは不動産会社のグループ会社や一部門がその役割を担います。

プロパティマネジメントの仕事とビジネスモデルとは

プロパティマネジメントの基本的なビジネスモデルとしては
不動産保有者であるオーナー若しくはビークルとプロパティマネジメント契約を結びPM報酬を受領します。

本来、プロパティマネジメントの役割は大きく5つに分かれます
そして、基本的にはこれらは専門性が高いことからアウトソーシングし、その統括管理を行う仕組みです
そのため幅広い知識が必要になります
広く浅くです

1．ビルメンテナンス
2．リーシングマネジメント
3．コンストラクションマネジメント
4．キャッシュマネジメント
5．アカウンティング・レポーティング

もっとも、これらすべてを行う場合もあれば、
いくつかの部署に分かれていることもあり
その形態はわりと様々です。

全ての機能を統括してフロントは別の会社や部署に任せるパターンもあります。

一般的なPMの役割は、お金に関すること、契約に関することを担うことです。

よくあるのは、PMはキャッシュマネジメント、アカウント、レポーティング、テナントオーナー窓口を行い
設備はビルメンへ指示、テナント募集はリーシング、長期修繕工事関係はCMへ任せ、各所へのヒアリングや指示、方針策定を行うというタイプです。

めちゃくちゃ聞こえよくいえば司令塔
実際にはパシリです

実際に働く場合は、自分の役割となる業務範囲がどこまでになるかは重要なポイントとして抑えておくといいかもしれません。

ビルメンテナンス

ビルメンテナンスとは、建物設備の維持管理を行うことです。

環境衛生管理
設備管理設備保全
保安警備
検針巡回
建物の清掃
電気・空調・給水・排水・点検整備
防犯など

また、法定点検の実施とそこで発覚した法令違反箇所の是正工事も受注して担うことが多いです

リーシングマネジメント

リーシングマネジメントとは、募集、入退去です

テナントの募集を行い入居手続を行うことが主な仕事で
退去手続、退去時の現状復帰（現状回復）を行うこともあります。

リーシングが独立した部隊となっているところではテナントの募集から入居手続までを行い、退去は他の管理会社や自社のプロパティマネジメント部隊に任せていることがよくあります。

新規テナント募集
既存テナントの管理・退去手続

リーシングといった場合、新規テナント募集が主になり平たくいえば営業です
客付けすることを指すのが多く反響営業は、客付けから電話がかかってきます

それ以外の新規開拓は不動産屋を回っていったりひたすらテレアポしたりです。
一般的には契約書はプロパティマネジメントがつくりますがリーシングが作る場合もあるので経験を積みたい場合はこれも確認すべき点かもしれません。

正直、契約書は作らないとよくわかりません
法律も条文も判例もわかっていても契約書はよくわかりません
勉強が通じないところで泣きそうになります
契約書作成者の9割が契約書をよくわかっていないからだと思いたいです

賃貸借契約の条件交渉
退去条件交渉
このあたりは分かれることが一般的

あと、テナント折衝日常クレーム対応
契約更新手続
賃料改定交渉
こんなかんじです。

テナント賃料収入がインカムゲインであり、テナント収入の最大化が目標となります。そのため必然的にテナントニーズの応えることが重要になってきます

コンストラクションマネジメント

コンストラクションマネジメントとは日常の修繕から大規模修繕の実施、長期修繕計画の立案作成を行います
建物価値の維持、コストのバランスを検証します

もっとも、小修繕はたいてい設備が多いことや現場レベルの問題点だったりするのでビルメンが行うことが多いです。

CMは大型物件や開発案件がメインでありあまりみかけませんしよくわかりません。
建築が専門領域となるため躯体部分の印章です。

キャッシュマネジメントとは

キャッシュマネジメントは、収支に関わる部分の実務的な業務内容です。

入金管理
請求、督促
入金報告
ファンディングリクエスト
出金管理
出金報告などなど。

修繕工事や設備のメンテナンスを行う協力会社に工事を発注しその受発注書を取り交わしていきます。

見積書や請求書を要求したり、稟議を通したり、業者の与信を調べたり約款をチェックしたりもします。

会社は請求サイクルがあり請求書がないと支払ができないし、でも下請法が絡んでくるので業者が請求書が遅いとこちらが違反となるので催促の電話をよくかけてます。

レポーティング

レポーティングとは、月次の収支、工事進捗、契約異動、建物設備保全作業の報告すること
PMレポート、マンスリーレポートといいます。

・レントロール作成
・スタッキングプラン作成
・リーシングプラン作成
・修繕計画の作成
・バジェット作成

これら報告とともに内容の説明
1か月の収支の動きを報告するもので
契約に動きがあればレントロールを作ります

工事や賃料収入、水光熱費といった変動費などを計算して記録していき
入出金からキャッシュフローとPLの差異を把握したりお金の管理をしていきます
独自のエクセル表と@プロパティというシステムしか私は経験がないですが。

プロパティマネジメントの仕事内容で求められること

繰り返しになりますが、資産価値向上と収益の最大化です。
自分の場合は
実際に働くうえではとにかくみんなから好かれることだと思ってます
そのため、多重人格となります

二枚舌外交も大事です。これはとにかく利害関係者の間に立つからです。どうしても利益相反にならざるを得ません
どこで落とし所や着地ポイントを見つけそこに持っていく推進力と説得力が求められます苦労するところですが
やっぱり知識がないとまるでできません。

プロパティマネジメント業務内容の特徴とは

プロパティマネジメントのミッションとは、建物の資産価値向上と収益の最大化です。
いろいろな施策はありますが、結局本質的には賃料を向上と設備の維持修繕です

どんなにがんばっても賃料なんて上がらないし市況と立地次第です。
設備なんてどこも変わりないし年数が全てで古いものはどうすることもできません。
この限られた条件の中で無理を強いられるのがサンドバッグPMです。

プロパティマネジメントの仕事内容で重要なことは

この中でいかに所有者やAM、テナントを唸らせる提案ができるかがPMの腕の見せ所であり、良いPMの条件は説得力のある提案、依頼ができることだと思います。

そしてあとは、多重人格と二枚舌外交が上手くなることが特徴です

プロパティマネジメントの仕事内容のやりがいとは

ないです。とにかく不動産に詳しくなります
理屈ぽい人は成長できますがしんどいです。
理不尽も多いし納得できないことを何食わぬ顔で行うことが多いのが実情です。

プロパティマネジメントの仕事内容のデメリット

まあいっぱいあります。

・業務が多い
・知識が必要でも経験はもっと必要
・結局どうするのがいいかよくわからない
・なかなか終わらないし手離れしない
・責任が重い
・ずっと気持ちがもやもやしてずんとしたスッキリしない毎日が続く

就活生が好きな言葉でいえば
裁量があって経営者目線を学べます。
不動産賃貸業という事業そのものだからです。

ただ、現実には落とし穴もあり
自分が採用担当だったらぜったい言いませんが
オーナーがいて提案、依頼で進めていく
それは果たして裁量なんですかね

経営者目線なにそれ？
よく人材の人が言ってるけど
普段会えないような人と会える？は？経営者と話したからなに？

たしかに経営で賃貸業そのものですが
じゃあ自分がやれるかっていったら個人ではやれない事業で
学んだところで活かすとかそういうことでもないです

経営って知識とか経験とか熱意とかそういうものではない気がしますね
才能？
出来る人は10代学生からでもできる
できない人はベテランエリートになってもできない
そういうものです

プロパティマネジメントの仕事内容のメリット

個人ではやれない仕事
会社でしかやれない仕事
こうしたことを体験できる点だと思います。
自分にとってはサラリーマンをやる意味とも思います。
あとは、一通りできるようになればどこでも通用する汎用性がメリットだと思います。

とにかくストレスフルでいいことなんてほとんどないですが
おもしろい世界だと思います。
おすすめはしませんが興味がある方は覗いてみたら発見があるかもしれません。

というわけでお読みいただきありがとうございました。

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