【図解】民法の法定地上権とは?要件や判例をわかりやすく解説

法定地上権は、抵当権が実行された後の場面の話です。

土地の抵当権が実行されると、「土地の所有者」が変わります。

そうすると、土地の上の建物に住んでいる人は、新しい所有者から出ていくように言われる可能性があります。

こうした場面で、建物の所有者あるいは居住者が主張できることがないか?という論点になります。

じつは、「抵当権の効力」の話で、ジャンルとしては抵当権です。

ということで、今回は、「法定地上権」にフォーカスしてみます。

※一文が長くなりますのでスマートフォンの方は横画面にしていただいた方が読みやすいかもしれません。

» 「抵当権の物上代位とは?わかりやすく解説」

法定地上権がでてくるケース

法定地上権がでてくるケースとして考えられるのは、占有者の「占有権原の抗弁」です。

抵当権の実行によって、土地を競落して取得した者が、明渡請求をしてきます。

これに対して、建物所有者や占有者が法定地上権の成立を主張して反論するという感じになるでしょうか。

しかし、法定地上権が成立するかどうかは、抵当権者の目線に立つ必要があります。

このようなトラップがあるため、多くの人は判例が読みにくく理解しにくいと感じるかもしれません。

法定地上権とは何か?

法定地上権とは

「土地とその上の建物が同じ所有者に属する場合、その土地または建物に抵当権が設定され、競売されたときは、当然に成立する地上権」を指します。

地上権というのは土地の上に成立する権利で、土地を利用することができることになります。

条文でいうと、当然のように地上権が設定されたものとみなすという規定が「388条」にあり、抵当権の効力の一種と考えられています。

(法定地上権)
第388条
  土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。

法定地上権で重要なことは、「土地・建物の所有者が同一であったのに、抵当権が実行された結果、所有者が異なった」という変化の点です。

「法定」とは、法律上当然に認められることを指すので、法律上、土地の上に建物を持つことを認められる権利を意味します。

1.土地と建物を同一人が所有している

2.「土地」に抵当権が設定される

3.抵当権が実行され「土地所有者」が変わる

法定地上権はなぜ必要か?

法定地上権が必要な理由は、建物を残すため、居住者を守るためです。

建物は、土地がなければ存在できないので、どうしても「土地利用権が必要」となります。

もし、「土地と建物が自己所有」である場合、当たりまえですが、建物に「土地利用権」は設定されません

ところが、土地と建物は、「別個の不動産」で、それぞれが「抵当権の目的」となりますので、「抵当権の設定・実行」により、同一所有者であったこの土地建物も、「所有者が別々の人」になる可能性があります。

こうした場合、建物には土地利用権がなかったので、「存立できなくなってしまいます」。

とくに、土地所有者が認めて賃貸借契約を締結しなければ、「解体するしかない」ことになります。

そういった不都合が発生し得るので、「建物を残すために」法律上、当然に「土地利用権に代わる地上権」を認めていて、これが「法定地上権」と呼ばれ、建物の占有権原を基礎づけます。

法定地上権が成立する要件とは?

法定地上権の成立要件は以下の4つです。

法定地上権の成立要件

▣ 抵当権設定時、建物が存在すること

▣ 所有者が同一であること

▣ 抵当権設定登記が存在すること

抵当権実行によって、所有者が異なったこと

法定地上権成立のポイント

法定地上権のポイントは、抵当権者の予測と、建物利用者の利益のバランスです。

・ 抵当権者がいくら債権回収できるか?という予測

・ 建物を利用する者がどのような利益・不利益を受けるか?

法定地上権が成立するということは、「土地利用権が自動的に認められる」ということです。

これは、土地を所有する者にとっては、土地を自由に利用できなくなるため不利益となり得ます。

建物付きの土地を買う場合、「建物にどんな権利があるのか?」は重要です

(だから、登記の確認と現地の調査は欠かせないわけです。)

そうすると、土地の買い手としては、所有者となるわけですから、「もし、法定地上権が成立するならば、その分、安く手に入れたい」と考えます。

また、抵当権者も同じです。買い手が高く買うのであればそれだけ抵当目的物の価格が高いことになりますので

もし、法定地上権が成立して買い手の目線が安くなるならば、その分安く担保評価したい」と考えます。

▣ 法定地上権の成立を自動的に認めると、土地を自由に使えることができない分、土地の価格は低くなる。

▣ 抵当権者は、後から、法定地上権が成立すると、設定登記をしたときの評価より目減りして害される。

法定地上権に関する判例

ここからは、先は、司法試験レベルとなります。

法定地上権の成立についての判例について紹介していきたいと思います。

1.抵当権設定時、建物があり、のちに取壊し再築した場合

そのままですが、事案はこちらです。

抵当権設定登記当時、建物があり要件を満たしています。ところが、のちに取り壊されたため、ここで登記は滅失することになります。

再築しているので状況は変わらないように見えますがどうでしょうか。

□事案

1.Y1が、土地建物に共同根抵当設定される。

2.建物が取壊しされる

3.Y2が、土地賃借及び建物再築。

4.競売(途中で抵当権者が地位承継している)

5.抵当権者が、賃貸借契約の解除請求(旧法395条)

6.被告らが、新建物のために法定地上権成立を主張

判例いわく

『共同抵当権を設定した後、建物を取壊し、再築された場合、新建物に法定地上権は成立しない。』
(最判平9.2.14)

これは共同抵当がポイントになります。共同抵当の場合、抵当権者の担保評価の目線としては、土地利用権も含めすべて一体として評価しているといえます。

そのため、高く評価しており、建物が消滅してもその建物の価値分を減らすことは妥当ではありませんから、土地に吸収されます。

(ただし、新建物の所有者が旧建物と同一で土地と同一順位の共同抵当を設定するなどの特段の事情)

2.抵当権設定時、所有者は別だが、後に同一となった場合

続いて、抵当権設定当時、要件は満たしていません。

その後に、結果として要件を充足することになり、こちらも状況は同じに見えます。

□事案

1.土地に抵当権設定登記

2.建物と所有が異なる

3.相続により同一所有となる

4.土地に2番抵当権設定

5.競売により所有者が異なる

6.土地競落人が、占有者に建物退去土地明渡請求

判例いわく

『1番抵当権設定時、法定地上権の成立要件が充足されていない場合は、その後に要件を充足した上で、2番抵当が設定されたとしても法定地上権は成立しない。』
(最判平成2.1.22)

1番抵当権者の担保評価の目線は、法定地上権の負担を見込んでいないものとして評価していると考えられます。

そのため、約定による地上権の負担は見込んでいても、1番抵当権者の予期に反し、担保価値を損なわせることで抵当権者を害することになります。

3.2の事例で、建物に抵当権を設定した場合

こちらは、土地建物の所有者が別でしたが、後に土地建物の所有者が同一となった点が同じ事例です。

ところが、抵当権設定登記が建物にされた場合、法定地上権は成立するか?という論点です

『1番抵当権設定時、要件が充足されていない場合、後に、要件充足されるに至ったとしても法定地上権は成立しない。』
(大判昭14.7.26)

こちらは、土地利用権が消滅しないため、法定地上権は成立しません。

建物に抵当権が設定される場合、土地利用権にも抵当権の効力が及びます。

物権の目的になっている場合は混同が生じないため、土地利用権は抵当権の目的となっているから、混同による消滅はしません。

(ただし、建物に2番抵当権が設定された場合、建物抵当権者の利益に資するため、法定地上権の成立を認めることができる。)

4.後順位抵当権が実行された場合

本件は、先順位抵当権設定時は、土地・建物は同一所有ではありませんでした。

あとで後順位抵当権が設定されたときに同一所有者でした。

そのため、問題意識は、先順位抵当権設定時に同一所有者であったことが必要なのか、それとも、後順位抵当権設定時に同一所有者であったことが必要なのか?です。

これは、抵当権者の予測、利益を考慮することとされました。競落人は関係ありません。

□事案

1.所有者を異にする土地建物に、①甲共同根抵当権設定(先順位)

2.建物所有者が死亡し、相続により土地建物の所有者が同一となる

3.土地に②乙根抵当権(後順位)が設定される

4.①甲共同根抵当権消滅

5.②乙抵当権実行により競売

6.土地競落人が、所有者に建物退去土地明渡請求をした

判例いわく

『先順位抵当権が消滅して、後順位抵当権実行により所有者を異にするに至った場合、後順位抵当権設定時、同一所有者であったときは、法定地上権は成立する。』
(最判平成19.7.6)

抵当権は、被担保債権の弁済や抵当権の設定契約で消滅することが当然予定されています。

そうすると、「抵当権の順位が上昇するという利益」と、「法定地上権が成立して自由に使えなくなる不利益」を考慮した上で、担保価値を把握すべきとなります。

乙抵当権者に不測の損害を与えるものでは無いとされました。

後順位抵当権者が絡んだりすると、すこしややこしいですが、基本的には更地に抵当権設定されたかに注意すればいいと思います。

というわけで、以上になります。ご覧いただきありがとうございます。